欢迎来到丁香成人网站网,我们因为缘分而相聚。请记住我们的网址:dugaentertainment.com。丁香成人网站网提供更多更好看的东东都在这里

摘要: 香港的今天,会是深圳的明天吗?

香港150平做出18间套房,75平3房带保姆房,北上广深也会这样吗?



前几天,地产人的朋友圈都被几个奇葩户型刷了屏。有上海两百米跑道户型,手枪户型,以及阳气过剩户型等等,但是要说到奇葩户型,一定绕不开香港。由于地块太小,各种“太空舱”“纳米楼”的奇葩户型向来都是香港楼市的新闻点,但是优中选优,下面这个户型,绝对是奇葩之王,上户型图……


▲ 图片来源:知乎-脱翁


这种扭曲中又有点艺术,家庭成员基本见不着面的户型,明源君看了直犯晕……


其实,明源君觉得,内地的一些奇葩户型,很有可能就是向香港学习的“后遗症”。毕竟,从30多年前,内地房地产起步开始,整个的开发模式、售楼方式、营销模式都是跟香港学的,包括“楼花”(也就是预售)、“售楼处”、“售楼模型”这些我们现在再熟悉不过的概念,最初都是从香港传进来的。

在以中原为代表的销售代理机构进入内地之前,内地的大量开发商甚至连价格表都没做过。


从1987年到2017年,五年又五年,现在的香港房地产项目又有啥创新?前两天,明源君去香港走了一圈,看了几个项目,从产品、精装和现场展示几个方面,简单给大家分享一下。


▲ 香港新鸿基地产-展销中心-景观



01

【户型】

三房标配保姆房

没有承重墙灵活改建

?


首先来看一看户型。在明源君参观的四个项目中,虽然也有被网友戏称为“烧粟米”的布局,但是整体来看,奇葩户型还是少见的,整体都比较标准和方正。


▲ 香港长江实业,【海之恋·爱炫美】楼栋平面图


而这个“烧粟米”的布局,虽然牺牲了户型,但是却让项目的景观最大化了,整个项目所有的单位全部为海景房。而且保证了充足的楼间距和完整的中央园林。


1、小户型,大卫浴小厨房是标配,生活方式大不同


以前大家看港片,经常会看到一个家庭一起在茶餐厅、酒楼用餐的场景,在家做饭的机会相对来讲其实是比较少的。由于香港的户型普遍面积偏小,70%以上香港家庭住房面积小于60平米,一般也不会邀请亲戚朋友到家里做饭聚餐。


这种生活方式也直接影响了香港户型的设计。对比香港和内地的一房一厅一卫户型,内地的户型厨房相对独立,面积也比较大,如下图。


深圳某项1房1厅,建面47㎡,套内33㎡


▲ 香港新鸿基·铂御,1房1厅,实用面积32㎡


但是对比香港新鸿基的开放式厨房,厨房面积可以和餐厅共用,使用率更高。



这就类似之前给大家分享过的《春娇和志明》中的,厨房和走廊共用空间的做法。对于情侣、小家庭来说,小厨房可以做点早饭和简单的便餐,太大了反而不实用。


但是,虽然说空间紧张,香港的户型卫生间却普遍很大,就算是上面的1房户型也配有浴缸,卫生间的享受性功能更强,毕竟房子已经这么贵了,每一寸空间都要用来为自己服务,也是个不错的理念。


2、三房以上都配有工人房和专用卫生间


香港房子的单位是按照平方英尺来算的,很多八卦杂志经常会报道明星购置“千尺豪宅”,千尺豪宅实际上是多大呢?接近93平米!当然这只是实用面积,和国内120㎡左右的户型实用面积差不多,这个面积段在内地算不得是豪宅。


香港长江实业·海之恋,3房2厅2卫1储,实用面积75㎡


但是在香港2-3万一尺的价格,总价也两三千万了,所以香港的三房以上户型,基本都标配了工人房(保姆房)和专用卫生间。将保姆的生活动线和主人家完全分离开来,避免相互干扰。


香港长江实业·海之恋,保姆房卫生间


3、结构灵活,内部基本无梁柱


不管是大户型还是小户型,香港的户型结构基本上都是外框架结构,户型内部基本没有承重墙。这根国内的万科“芯”,以及去年很火的“全生命周期”住宅,是一个意思。内部结构全部可以拆除,满足个性化改造需求。



例如,香港的豪宅项目傲林轩,原本150多平的豪宅,就被改造成了18间迷你房,也是创造想象力极限了。



对于呎价过万的香港住宅来说,普通市民一生可能也就买一套房,住宅的可变化性就非常重要了。小户型讲究麻雀虽小五脏俱全,也要灵活可变,充分的发挥空间功能。



02

【精装】

港式一体化设计

空间利用率非常高

?


香港的住宅产品基本上都是精装修交楼,基本上能达到拎包入住的完整度。卫生间和厨房的一体化设计是装修的重点。


1、一体化设计,能藏起来的都藏起来了


内地在户型设计时的惯常做法是给特定的电器预留位置,比如洗衣机位、冰箱位等。客户入住后配置的电器不一定能够完全匹配尺寸,会造成空间浪费。而且电器众多的情况下,如果一个电器就占一个地方,也会占用横向空间。


为了极尽所能的充分利用每一寸空间,香港的储物柜都是“顶天立地”的设置。而所有的电器都是量体裁身的内嵌进收纳柜体中。


例如,厨房的设计,一体化程度非常高,设备齐全,基本入住就能用,橱柜、酒柜、烹饪电器、冰箱,甚至是洗衣机全部一体化,所有家居功能都能在一站式解决。



那种非一体化设计可能会出现的一些bug,比如预留的冰箱位不够,冰箱位靠墙造成冰箱门不能完全打开等设计硬伤,都可以完全避免了。


香港长江实业·My Central,交楼标准


卫生间的设计也是一体化,能藏起来的部分全部藏起来了,视觉上看起来非常整洁,好像什么都没有,但是功能齐全。


例如下面左图,卫生间吹风机的插座、热水器的控制开关,都在镜柜当中,镜柜下边缘有一个缝隙,能够通过吹风机的电线,方便关上镜柜吹头发。


马桶的管道也全部嵌入墙体当中,按钮则在强上。


2、人性化细节不足


虽然香港住宅精装修的完整度和成熟度很高,但是从人性化的角度来看,除了密码指纹锁基本普及使用之外,整体的人性化程度,其实比不上部分内地发展商的项目。


例如,目前内地大型发展商基本普及使用的橱柜下拉篮,在明源君看的四个项目当中,就只有一个项目有配备。其他的项目,橱柜的高层,如果没有一米九的个头,基本够不到。


▲ 香港Oasis Kai Tak,交楼标准


还有很多其他的人性化设计,例如一键断电、感应夜灯等,在这次参观的四个项目中,从刚需到豪宅,基本都是空白的。从这个层面上来说,内地发展商在产品人性化设计方面,可能要比香港领先得多。



03

【展示】

所见即所得

展示体验感非常好

?


由于香港特区政府的规定,处于安全因素的考量,预售的项目不能让客户进入工地。所以基本上售楼处和项目都是分开的。售楼处都是在市中心的商场或写字楼临时搭建,这种方式好处是市中心交通方便,客户上门参观更容易,坏处就是项目周边的环境,客户不能亲身体验。所以,香港的项目在展示方面都做的比较好。


1.会所提前规划,所见即所得


香港的楼盘由于户型小,所以会特别注重公共空间的打造,不管是单栋的楼,还是多栋的楼盘,都会配套有会所,而且会所的设计规划,业态都是在设计阶段就确定好了的。每个房间是琴房、棋牌室,还是拳击馆,在售楼时全部都会展示出来。


内地的项目对于会所相关的信息,一般都是比较模糊的,在说辞当中加进去,“平台会做会所”,对于客户的刺激作用是很有限的。


香港几乎所有的楼盘都会有一个大比例的会所模型,可以完全还原建成之后的样子,所见即所得。


▲ 香港长江实业·海之恋,会所模型


香港Oasis Kai Tak,会所模型


2.模型细腻逼真,场景化


先看两张图……



如果没有提示,光看图片,上面两张图其实很难分辨出来是实景还是模型。香港的展示模型细腻逼真,能够真正做到场景化的效果。让客户在参观的过程中,就能够明确的知道住在这里,将过上一种什么样的生活,买的不是房子,而是生活体验。


Oasis Kai Tak会所模型,篮球场


Oasis Kai Tak会所模型,拳击馆


Oasis Kai Tak会所模型,儿童天地


模型本来就是用来对各个空间功能进行说明,因此越真实越能够打动人。

现在内地大量的发展商也开始注重公共空间的打造,如果能够将具体的规划设计提前到定位阶段,并能够在预售阶段就做好模型,通过细节直接展示真实使用场景,来传达社区的生活方式,给到客户最直观的刺激,相信对于销售而言也会起到帮助。


3.多媒体展示工具,体验感好


香港售楼处普遍用了一些电子化的多媒体展示装置和工具,用电影化的方式来讲解信息,通过标准化的多媒体展示,就解决了项目基础信息的告知,客户的体验感非常好。而且香港都是代理经纪人带客的销售模式,这种标准化的讲解,也可以避免经纪人的个人失误。


例如,My Central项目的影视片,播完一段,屏幕缓缓打开,出现另外一个立体的三维屏幕。配合项目整体的鸟瞰,给人的感觉非常震撼。



Oasis Kai Tak的电子沙盘,也将只能模型装置和屏幕合二为一,既有立体的模型展示,又有平面的视频讲解,观看过程不枯燥,这种高大上的装置也抬高了项目形象。


同时,销售员手中,也都有iPad,随时可以向客户展示,项目的实景图,项目的实际景观,直观的图像比口若悬河的讲解更加有说服力,这种展示方式,可以说是非常省力又高效了。


销售用iPad展示实地360°全景


4.看楼通道没有广告,重在营造一种生活氛围


很多项目在看楼通道里面,会加上很多的价值点广告,客户其实很难留下印象。不打广告,营造氛围,可以以润物细无声的方式体现项目逼格。



之前,明源君在《案场只留保安和保洁,房子就能大卖!置业顾问要集体失业了?》文章里面,也给大家分享过一个香港项目,看楼通道是一个模拟环境。例如在绿植墙前面加上玻璃和木条框架设计,在封闭的空间里模拟出室内外隔离的感觉。客户在经过通道的过程中,不是被动的接收广告信息,而是提前体验未来的生活场景,相较传统的通道,生活气息更浓,容易形成客户记忆点。





作者:明源地产研究院  苏兮,更多探讨、交流或投稿,请添加微信号:changle8068



点击“阅读原文”,参加2017年地产圈最实战的营销盛会,与5位地产营销大咖面对面交流。